他项权证，不是废纸而是金钥匙，弄懂它，你的房产交易才安全

前阵子，朋友小陈兴冲冲地准备卖掉一套老房子，手续走到一半却突然卡壳了。买家银行来查档，发现房产档案里躺着一份“他项权证”，显示这套房子还欠着一笔抵押贷款。小陈懵了：“这证不是早就还清贷款了吗？怎么还在？”一时间，交易停滞，买卖双方都焦头烂额。这个小波折，恰恰暴露了很多人对“他项权证”的忽视和误解。今天，我就以从业多年的经验，和大家好好聊聊这张看似不起眼、实则至关重要的纸。

简单来说，他项权证，是国家依法设立、用来保护抵押权人（通常是银行或金融机构）权益的法律凭证。当您用房子向银行抵押贷款时，房产的所有权（房本）依然在您手里，但这座房产上就被设立了一个“他项权利”——抵押权。这个权利会被登记在不动产登记簿上，而他项权证，就是这个登记结果的书面证明，由登记机构颁发给抵押权人持有。

[图片生成出错: 一本红色不动产权证书与一本蓝色他项权证并排摆放，中间有一把钥匙隔开，背景虚化为银行柜台或法律文书]

您可以把您的房产想象成一个完整的“权利包裹”。所有权是这个包裹本身，您拥有它。但当您抵押它时，就从包裹里暂时分离出了一项具体的“使用权能”（即处分变价并优先受偿的权利），这个分离出的权能就是抵押权。他项权证，就是这份分离权能的“身份证”。它的存在，直接限制了您对房产的“自由处置权”。在有他项权利登记的情况下，您想卖掉房子或者再次抵押，没有抵押权人（银行）的同意和配合，是根本无法完成过户或新抵押登记的。这就是为什么小陈的交易会受阻。

很多人和小陈一样，以为贷款还清就万事大吉。实际上，还清贷款只是您和银行之间债务关系的终结，但房产上背负的“抵押登记”这个官方记录并未自动抹去。关键一步在于“注销抵押登记”。您需要带着银行出具的贷款结清证明、他项权证（银行会还给您）等材料，和银行工作人员一同前往不动产登记中心，申请办理抵押权注销登记。登记机构审核后，会在登记簿上擦除这项抵押记录，并收回他项权证。至此，房产权利上的“枷锁”才真正解除，恢复完整的所有权状态。这个过程，有点像您去图书馆借书，还了书（结清贷款）后，管理员还得在系统里把您的借阅记录消掉（注销登记），这本书才能重新被其他人借阅。

这里穿插一个专业知识：我国不动产登记制度遵循“公示公信”原则。登记簿上记载了什么，法律就推定什么状态是真实的，并且善意第三人可以信赖这个登记。因此，只要他项权证记载的抵押登记一天没注销，在法律上和社会交易层面上，这套房子就依然被视为负担着抵押权。潜在买家或新的贷款银行看到这个记录，绝对会望而却步。

除了最常见的银行抵押，他项权证还涉及其他权利类型，比如典权、地役权等，但在日常生活中，抵押权是绝对主角。理解他项权证，对于保障我们的财产安全、顺利实现资产流转至关重要。无论是买房还是卖房，请务必多留一个心眼：买房时，一定要查清标的房产是否干净，有无他项权利负担；卖房前，则要主动核查并确保自己的房产抵押已注销，权利完整。

千万别把他项权证当成一张无关紧要的“废纸”。它是一把双刃剑，一方面保障了债权人的资金安全，促进了金融活动的开展；另一方面也明确警示着房产上的权利负担。妥善管理它，了解其来龙去脉，就是守护您自己房产价值和安全的关键一步。希望小陈的故事能给您提个醒，让您在处置自家重要资产时，更加从容、安心。